Daily Archives: 17 December, 2018

¿Que gastos implica la compraventa de una vivienda?

A la hora de comprar o vender una vivienda tendrás que tener en cuenta no solo su precio, sino también una serie de gastos, que son:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal

¿Qué gastos corresponden al comprador y al vendedor?

La ley establece a quien corresponde correr con unos gastos y a quien con otros, teniendo el comprador que correr con más gastos, y correspondiéndole al vendedor la plusvalía municipal y el original de la escritura, aunque las partes también podrán pactar el reparto de los gastos.

En el caso de que compremos una vivienda directamente de un promotor, la ley obliga a pagar la plusvalía municipal y los gastos de declaración de obra nueva y división horizontal al promotor inmobiliario, así como la cancelación de la hipoteca que existiese sobre la vivienda, salvo que el comprador no se subrogue en la misma.

Veamos detalladamente cada uno de los gastos de compra venta de una vivivienda

La Notaría

Los gastos de notaría son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta y se fijan en función de la normativa y del importe del inmueble, aunque pueden verse incrementados en función del número de copias, la extensión de la escritura, el asiento de presentación, etc.

Los notarios aplican un arancel fijo que se estableció en 1989, y solamente pueden hacer un 10% de descuento, por lo que todos cobran lo mismo, de modo que la competencia entre ellos es más una cuestión de calidad del servicio, más que de honorarios.

En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles.

El Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

Impuestos

Si la vivienda es nueva:

IVA

Si la vivienda es nueva tendremos que pagar el IVA (impuesto sobre el valor añadido), que actualmente es el 10% frente al 21% general. Se entiende «primera entrega» cuando es directa del promotor

En el caso de que la vivienda haya estado alquilada después de la finalización de las obras se considera también «primera entrega» si quien la compra es el mismo inquilino, si lo compran otras personas diferentes a los arrendatarios, pagarían como vivienda de segunda mano.

El IVA pagado al vendedor (promotor) deberá ser ingresado por éste en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):

Se genera al firmar en el notario e inscribirse la vivienda en el Registro, el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada Comunidad Autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% – 1.5%) sobre el importe de la compraventa.

Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% – 1,5%)

Si la vivienda es de segunda mano:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles.

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…)

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro, su importe dependerá de cada Comunidad Autónoma, en Murcia está bonificado al 99% en los casos del Grupo I y II. 

Gestoría

Se pagará si se solicita una hipoteca, en este caso el gestor, que suele ser del propio banco, realizará todos los trámites necesarios hasta su inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

Plusvalía Municipal

Este impuesto municipal recae sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo paga el vendedor.

No debe confundirse con la plusvalía fiscal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral.

La plusvalía municipal se calculará teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.

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¿Qué impuestos tendrás que pagar si heredas o compras una vivienda?

Tanto si has heredado, como si has comprado una vivienda tienes que saber que estarás obligado a tributar por el Impuesto de Sucesiones  Donaciones (ISD) en caso de haber heredado, o por el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en caso de haber comprado.
El IMPUESTO DE SUCESIONES DONACIONES el plazo de liquidación es de 6 meses desde el fallecimiento y este plazo se puede ampliar otros 6 meses más, pero tendrás que solicitarlo, no se amplia de forma automática.
En el caso de donaciones el plazo para liquidar y pagar el impuesto es de 30 días contados desde el día siguiente a aquél en que se formaliza el acto o contrato gravado.
Es importante liquidar los impuestos en plazo, pues de lo contrario te puedes enfrentar a sanciones y recargos bastante importantes.
En el caso del ISD, tendrás que pagar en función de la comunidad autonómica que te corresponda, difiriendo mucho de unas comunidades autónomas a otras, estando obligado a pagar el impuesto en la comunidad autónoma donde residía la persona fallecida. 
Madrid es una de la CCAA que más bonificaciones tiene, y Andalucía es la comunidad más costosa a la hora de heredar.
El importe de este impuesto dependerá del tipo de parentesco que tuvieses con la persona fallecida, de modo que hay cuatro grupos establecidos.
  • Grupo I: descendientes y adoptados menores de 21 años.
  • Grupo II: descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
  • Grupo III: colaterales de segundo grado (hermanos) y tercer grado (sobrinos y tíos), y ascendientes y descendientes por afinidad.
  • Grupo IV: colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes.

En MURCIA el IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES tiene una bonificación del 99% en el grupo I y II. 

Aquí os dejamos un enlace a la Guia practica sobre el impuesto de sucesiones del Gobierno de la Región de Murcia

¿Cómo calcula la Administración autonómica el valor de las viviendas?

 

La administración suele valorar las casas por encima del precio de la vivienda, de manera que en muchos casos difiere del valor real de las viviendas, de modo que el heredero o comprador de una vivienda a veces tiene que pagar un impuesto que no siempre es justo o se adecua a la realidad, sin contar con los intereses de demora con los que puede encontrarse si no abona a tiempo el impuesto correspondiente.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria fija hasta siete métodos de valoración diferentes.

La base imponible en el impuesto de la compra o herencia es el valor real, y no lo el precio que se ha paga. La administración no tiene en cuenta la valoración de la escritura, y establece sus propios valores según la normativa.

En el momento en que se declara un inmueble, la administración autonómica comprobará que los valores presentados se corresponden con sus propios valores, y éstos difieren mucho de una comunidad a otra. Si existe una diferencia entre lo declarado y sus propios criterios de valoración, reclamarán el pago con la correspondiente demora.

En cuanto al IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS consiste en un impuesto indirecto que se paga también a la Comunidad Autónoma y grava:

  • Transmisiones patrimoniales onerosas, como por ejemplo la compraventa de vivienda o la adquisición de un coche de segunda mano. En este caso es el adquirente del bien el que deberá pagarlo y el importe del impuesto dependerá del precio real del bien en cuestión.
  • Operaciones societarias como el aumento o la disminución de capital social. La sociedad generalmente o los socios en algunos casos, son los sujetos obligados a satisfacer este impuesto y la cuota tributaria a pagar es de 0.5% del capital en cualquier caso posible.Si una operación tributa en este impuesto como operación societaria en ningún caso podrá también tributar como transmisión patrimonial onerosa y viceversa.
  • Actos jurídicos documentados como la escritura pública de una vivienda o actas notariales. En estas operaciones el sujeto pasivo de este impuesto será la persona que, por ejemplo en el caso de un acto notarial, sea el adquiriente del bien del cual el notario está dando fe.

Este impuesto se tendrá que abonar en los 30 días siguientes hábiles tras la realización de la operación.

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