Author Archives: Silvana López Merino

Derogado el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Alegando argumentos legales y políticos, al parecer insuficientes para la mayoría de la Cámara, con fecha 22 de enero de 2019 el Congreso de los Diputados ha derogado el Real Decreto-Ley 21/2018,de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que había remitido el Gobierno.

Hay que reconocer que desde un punto de vista material y jurídico la norma adolecía de falta de concreción y generaba confusión en algunos puntos, como en el caso de los apartamentos turísticos (art. 5 e) LAU), el obligado acuerdo de las Comunidades de Propietarios para su prohibición (art. 17.12 LPH), la distinción entre arrendador persona física o jurídica (art. 9 LAU), la falta de seguridad para el arrendatario cuando se produzca una ejecución o compraventa (arts. 13 y 14 LAU), la limitación de la fianza (art. 36 LAU), el cambio absolutamente fuera de lugar de la LEC (arts. 441.1 ter, 549.4 y 686.1) en cuanto a los desahucios por falta de pago, expiración del término y ejecución hipotecaria, donde se hace intervenir “sin plazo” a los servicios sociales de la Administración, así como permitir un recargo del IBI a las viviendas vacías (art. 72.4 LHL) sin indicar plazo y destino de las mismas. Todo ello hace que realmente debamos alegrarnos de que este Real Decreto-Ley haya sido rechazado.

De cara a los ciudadanos, que es lo que finalmente interesa, es necesaria una fluidez que genere seguridad en lo que respecta a los arrendamientos.

No hay que olvidar el art. 47 de la CE, que garantiza que todo español tiene derecho a una vivienda digna, pero sin descuidar tampoco el art. 33 que también reconoce el derecho a la propiedad privada.

Seguimos pues esperando una nueva LAU que finalmente evite tantos conflictos según la fecha de los contratos de arrendamientos, pero hoy en día vemos complicado una solución debido a la diferentes opiniones políticas existentes.

Para terminar, señalar que los contratos firmados desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 deberán acogerse a lo que dispone ese Real Decreto-Ley 21/2018. 

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Silvana López Merino
Abogada

¿Que gastos implica la compraventa de una vivienda?

A la hora de comprar o vender una vivienda tendrás que tener en cuenta no solo su precio, sino también una serie de gastos, que son:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal

¿Qué gastos corresponden al comprador y al vendedor?

La ley establece a quien corresponde correr con unos gastos y a quien con otros, teniendo el comprador que correr con más gastos, y correspondiéndole al vendedor la plusvalía municipal y el original de la escritura, aunque las partes también podrán pactar el reparto de los gastos.

En el caso de que compremos una vivienda directamente de un promotor, la ley obliga a pagar la plusvalía municipal y los gastos de declaración de obra nueva y división horizontal al promotor inmobiliario, así como la cancelación de la hipoteca que existiese sobre la vivienda, salvo que el comprador no se subrogue en la misma.

Veamos detalladamente cada uno de los gastos de compra venta de una vivivienda

La Notaría

Los gastos de notaría son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta y se fijan en función de la normativa y del importe del inmueble, aunque pueden verse incrementados en función del número de copias, la extensión de la escritura, el asiento de presentación, etc.

Los notarios aplican un arancel fijo que se estableció en 1989, y solamente pueden hacer un 10% de descuento, por lo que todos cobran lo mismo, de modo que la competencia entre ellos es más una cuestión de calidad del servicio, más que de honorarios.

En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles.

El Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

Impuestos

Si la vivienda es nueva:

IVA

Si la vivienda es nueva tendremos que pagar el IVA (impuesto sobre el valor añadido), que actualmente es el 10% frente al 21% general. Se entiende “primera entrega” cuando es directa del promotor

En el caso de que la vivienda haya estado alquilada después de la finalización de las obras se considera también “primera entrega” si quien la compra es el mismo inquilino, si lo compran otras personas diferentes a los arrendatarios, pagarían como vivienda de segunda mano.

El IVA pagado al vendedor (promotor) deberá ser ingresado por éste en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):

Se genera al firmar en el notario e inscribirse la vivienda en el Registro, el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada Comunidad Autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% – 1.5%) sobre el importe de la compraventa.

Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% – 1,5%)

Si la vivienda es de segunda mano:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles.

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…)

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro, su importe dependerá de cada Comunidad Autónoma, en Murcia está bonificado al 99% en los casos del Grupo I y II. 

Gestoría

Se pagará si se solicita una hipoteca, en este caso el gestor, que suele ser del propio banco, realizará todos los trámites necesarios hasta su inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

Plusvalía Municipal

Este impuesto municipal recae sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo paga el vendedor.

No debe confundirse con la plusvalía fiscal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral.

La plusvalía municipal se calculará teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.

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¿Qué impuestos tendrás que pagar si heredas o compras una vivienda?

Tanto si has heredado, como si has comprado una vivienda tienes que saber que estarás obligado a tributar por el Impuesto de Sucesiones  Donaciones (ISD) en caso de haber heredado, o por el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en caso de haber comprado.
El IMPUESTO DE SUCESIONES DONACIONES el plazo de liquidación es de 6 meses desde el fallecimiento y este plazo se puede ampliar otros 6 meses más, pero tendrás que solicitarlo, no se amplia de forma automática.
En el caso de donaciones el plazo para liquidar y pagar el impuesto es de 30 días contados desde el día siguiente a aquél en que se formaliza el acto o contrato gravado.
Es importante liquidar los impuestos en plazo, pues de lo contrario te puedes enfrentar a sanciones y recargos bastante importantes.
En el caso del ISD, tendrás que pagar en función de la comunidad autonómica que te corresponda, difiriendo mucho de unas comunidades autónomas a otras, estando obligado a pagar el impuesto en la comunidad autónoma donde residía la persona fallecida. 
Madrid es una de la CCAA que más bonificaciones tiene, y Andalucía es la comunidad más costosa a la hora de heredar.
El importe de este impuesto dependerá del tipo de parentesco que tuvieses con la persona fallecida, de modo que hay cuatro grupos establecidos.
  • Grupo I: descendientes y adoptados menores de 21 años.
  • Grupo II: descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes.
  • Grupo III: colaterales de segundo grado (hermanos) y tercer grado (sobrinos y tíos), y ascendientes y descendientes por afinidad.
  • Grupo IV: colaterales de cuarto grado (primos), grados más distantes.

En MURCIA el IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES tiene una bonificación del 99% en el grupo I y II. 

Aquí os dejamos un enlace a la Guia practica sobre el impuesto de sucesiones del Gobierno de la Región de Murcia

¿Cómo calcula la Administración autonómica el valor de las viviendas?

 

La administración suele valorar las casas por encima del precio de la vivienda, de manera que en muchos casos difiere del valor real de las viviendas, de modo que el heredero o comprador de una vivienda a veces tiene que pagar un impuesto que no siempre es justo o se adecua a la realidad, sin contar con los intereses de demora con los que puede encontrarse si no abona a tiempo el impuesto correspondiente.

El artículo 57 de la Ley General Tributaria fija hasta siete métodos de valoración diferentes.

La base imponible en el impuesto de la compra o herencia es el valor real, y no lo el precio que se ha paga. La administración no tiene en cuenta la valoración de la escritura, y establece sus propios valores según la normativa.

En el momento en que se declara un inmueble, la administración autonómica comprobará que los valores presentados se corresponden con sus propios valores, y éstos difieren mucho de una comunidad a otra. Si existe una diferencia entre lo declarado y sus propios criterios de valoración, reclamarán el pago con la correspondiente demora.

En cuanto al IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS consiste en un impuesto indirecto que se paga también a la Comunidad Autónoma y grava:

  • Transmisiones patrimoniales onerosas, como por ejemplo la compraventa de vivienda o la adquisición de un coche de segunda mano. En este caso es el adquirente del bien el que deberá pagarlo y el importe del impuesto dependerá del precio real del bien en cuestión.
  • Operaciones societarias como el aumento o la disminución de capital social. La sociedad generalmente o los socios en algunos casos, son los sujetos obligados a satisfacer este impuesto y la cuota tributaria a pagar es de 0.5% del capital en cualquier caso posible.Si una operación tributa en este impuesto como operación societaria en ningún caso podrá también tributar como transmisión patrimonial onerosa y viceversa.
  • Actos jurídicos documentados como la escritura pública de una vivienda o actas notariales. En estas operaciones el sujeto pasivo de este impuesto será la persona que, por ejemplo en el caso de un acto notarial, sea el adquiriente del bien del cual el notario está dando fe.

Este impuesto se tendrá que abonar en los 30 días siguientes hábiles tras la realización de la operación.

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#SaveYourInternet El polémico artículo 13 de la normativa europea sobre derechos de autor

Mucho se está hablando del Artículo 13 sobre los derechos de autor, tanto que hasta Google y Youtube están haciendo campaña contra él.

El referido artículo 13, hasta el número entra en sintonía con el pavor que genera en numerosas plataformas online, resulta tan polémico por las siguientes razones:

En primer lugar mencionar que este artículo no es más que una propuesta de directiva creada en el año 2016 cuya pretensión es regular todo el contenido multimedia que se comparte en Internet. Lo que pretende esta directiva es establecer las bases que todos los países deberían aplicar en su propio código penal.

E mencionado Artículo 13 especifica que ningún material publicado en Internet puede poseer elementos con derechos de autor. 

Lo que viene a decir este artículo 13 es que no podrían subirse a ninguna web imágenes, pistas de sonido, vídeos, GIFs, memes, textos, etcétera que estén protegidos con Copyrigt, lo cual supondría un límite tan exhaustivo que cambiaría el contenido de internet, como lo conocemos hasta hoy en día.

Lo novedoso es que la directiva ahora pretende trasladar la responsabilidad del contenido publicado a las plataformas en vez de a los usuarios que comparten dicho contenido y esto supone que si se aprobase, plataformas como Facebook, YouTube, Instagram o Twitter tendrían que endurecer los filtros para evitar publicaciones con Copyrigt sin autorización, es decir, tendrían que evitar que se publicase cualquier tipo de archivo protegido con derechos de autor, lo que supondría que gran parte del contenido que hasta ahora se publica en redes sociales, Google o YouTube quedaría bloqueado.

El Parlamento Europeo se ha explicado al respecto en su propia Web:

La presente Directiva establece normas para adaptar determinadas excepciones y limitaciones a los entornos digital y transfronterizo, así como medidas destinadas a facilitar determinadas prácticas de concesión de licencias en lo que respecta a la difusión de obras que están fuera del circuito comercial y la disponibilidad en línea de obras audiovisuales en plataformas de vídeo a la carta con miras a garantizar un mayor acceso a los contenidos. A fin de lograr un correcto funcionamiento del mercado de los derechos de autor, también deberían existir normas sobre los derechos de edición, sobre el uso de obras y otras prestaciones por parte de los proveedores de servicios en línea que almacenan y facilitan acceso a los contenidos cargados por los usuarios, y sobre la transparencia de los contratos de autores y artistas intérpretes o ejecutantes.

Pero lo más grave es que ésta directiva no solo afectaría desde el momento en que se aprobase, sino que tendría efectos retroactivos, es decir, que se aplicaría a todo el contenido con copyright publicado hasta ahora, lo que supondría que se borrarían todos los vídeos, imágenes y textos publicados hasta el momento, que estuvieran protegidos por derechos de autor.

¿Cuando se sabrán los resultados de la votación del artículo 13 en Europa?

En 2019 se volverá a debatir la Directiva en el Parlamento de Europa y de aprobarse entonces, empezaría a aplicarse desde ese mismo momento, dependiendo del país, sería a partir de 2020 o a finales de 2019 cuando empezaríamos a ver como se censuran contenidos desde las plataformas.

Campaña contra el artículo 13

Desde la campaña Save You Internet se está intentando contactar con los distintos diputados de España y de los países de la Unión Europea para hacerles llegar el descontento general de los usuarios de Internet a través del hashtag #SaveYourInternet, enviar correos a los eurodiputados o llamadas a la propia sede de Bruselas. 

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Silvana López Merino
Abogada

 

Septiembre es el mes con mayor número de demandas de divorcio

En septiembre está demostrado que aumenta el número de demandas de divorcio. Una de las principales causas es un mayor tiempo de convivencia entre la pareja, y el que el mes de agosto es inhábil judicialmente, por lo que las demandas de divorcio se acumulan durante este mes post vacacional.

Desde laLey del divorcio de 2005 ya no es necesario alegar una causa para divorciarse. Las más habituales solían ser: infidelidad, toxicomanía, alcoholismo, abandono de hogar, perturbaciones mentales, o también el acreditar el cese de la convivencia de la pareja durante un largo periodo de tiempo, y los divorcios se convertían en un proceso costoso y prolongado en el tiempo.

Desde entonces tampoco es obligatoria una separación previa de los cónyuges para proceder a tramitar el divorcio, basta con que uno de los dos quiera divorciarse para que se pueda solicitar el divorcio, sin que el otro cónyuge, ni el juez pueda oponerse. Nadie nos puede obligar a permanecer casados.

Solo se exige que transcurran tres meses desde que se celebró el matrimonio, salvo que acreditemos que existe riesgo para la vida, la integridad física, moral o sexual del cónyuge demandante, o de los hijos de ambos o de cualquiera de los dos miembros del matrimonio.

Divorcio de mutuo acuerdo

Si el divorcio es de mutuo acuerdo, se estima que la disolución se tramitará en unos dos meses aproximadamente. Se precisa obligatoriamente la figura de un abogado y procurador.

Una nueva modalidad de divorcio es ante Notario, pero igualmente será necesaria la presencia de un abogado, pero nos ahorraremos la intervención del procurador, por lo que los costes serán menores.

Divorcio contencioso

Uno de los dos cónyuges interpone contra el otro demanda de divorcio contencioso. También es necesaria la presencia durante todo el procedimiento de un abogado y un procurador. Este procedimiento suele prolongarse por más tiempo, al rededor de unos seis meses.

En el caso de que existan hijos menores de edad, en el procedimiento también se personará el Ministerio Fiscal a fin de velar por el interés del menor.

Custodia compartida

La ley de 2005 introdujo la custodia compartida de los hijos, según la cual éstos pueden convivir un periodo de tiempo con la madre, y otro con la madre. Para que un juez la otorgue , es imprescindible que ambos estén de acuerdo, o que a petición de uno de ellos, el juez considere que, efectivamente, es lo mejor para el menor.

El Tribunal Supremo ha ido perfilando una serie de requisitos que han de darse para que un juez otorgue la custodia compartida, y son los siguientes:

  1. Que lo solicite al menos uno de los progenitores
  2. Siempre se adoptará en función del interés del menor.
  3. Si el menor tiene al menos 12 años, en los casos de procedimientos contenciosos, el juez siempre dará audiencia al menor, si tiene menos años, solamente se le tomará audiencia “si tiene suficiente juicio”. Los jueces dan mucha importancia a la opinión de los menores.
  4. En algunos caso se estimará necesaria la práctica de una prueba pericial psicosocial, consistente en un informe emitido por parte de un psicologo  y un trabajador social, designados por el Juzgado, que consideren la idoneidad del sistema de custodia compartida en cada caso concreto.
  5. La relación entre los progenitores debe ser respetuosa, de modo que no perjudique a los menores.
  6. Por último, el Código Civil prohibe expresamente que pueda acceder a la custodia compartida cualquiera de los progenitores que esté incurso en un procedimiento penal por indicios fundados de violencia doméstica.

Si quieres que estudiemos tu caso en concreto puedes pedir cita llamando al teléfono 868 074235 o mandando mail a silvana@slmabogadosmurcia.com

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Silvana López Merino
Abogada

¿CÓMO NOS AFECTA EL NUEVO REGLAMENTO DE PROTECCIÓN DE DATOS 2018?

 

En mayo de 2016 se aprobó el nuevo Reglamento Europeo de Protección de datos (LOPD 2018) que entrará en vigor el próximo 25 de mayo de 2018, estando expuestas todas aquellas empresas que no se hayan adaptado a las exigencias de la nueva normativa a importantes sanciones por parte de la Agencia Estatal de Protección de Datos.

¿Quién estará obligado a cumplir el Reglamento?

Tanto empresas, como autónomos, profesionales, entes públicos y cualquiera que por su actividad realice tratamientos con datos personales, ya sea por cuenta propia, o a través de terceros.

 

¿Cuáles son las novedades del nuevo Reglamento?

  1. El territorio de aplicación:

La nueva normativa va más allá que la actual legislación al proteger los datos personales de los particulares cuando éstos sean tratados por la oferta de productos o servicios que provengan de fuera de las fronteras de la Unión Europea, cosa que es muy común en internet.

  1. Los avisos de seguridad:

La nueva LOPD 2018 obligará a las empresas a modificar la Base legal del tratamiento de datos personales que deberá ser especificada. Es decir, cuando recojan datos personales deberán indicar para que se recogen, así como quien será el responsable del tratamiento de los mismos y el tiempo por el que serán retenidos.

Otra novedad importante es que toda esta información deberá facilitarse al interesado, de manera totalmente clara, detallada, y concisa.

Hoy entra en vigor el REPD

Hoy entra en vigor el REPD

  1. El consentimiento del usuario:

La nueva normativa especifica que solamente podrán recogerse los datos exclusivamente necesarios para prestar el servicio y/o producto que se ofrezca, evitando que nos puedan pedir más datos bajo el mismo consentimiento o firma.

Otra novedad importante respecto del consentimiento, es que éste deberá ser expreso, no se pudiendo recogerse datos personales de forma tácita, como ha venido ocurriendo con la normativa actual.

  1. El derecho al olvido:

El consumidor podrá ejercer su derecho a solicitar la eliminación de sus datos personales en determinas circunstancias: cuando se han recogido ilícitamente, si ya no son necesarios para el tratamiento para el que se recogieron, o si ha retirado en la forma adecuada su consentimiento.

  1. El derecho a la portabilidad:

Con el nuevo Reglamento tendremos derecho a que nos envíen nuestros datos personales en un formato adecuado que nos permita pasarlos a otra empresa o proveedor. Por ejemplo, si hemos facilitado nuestros datos personales a una empresa o profesional que nos presta un servicio y queremos cambiar a otra empresa o profesional distinto, tendremos el derecho a que nos envíen todos nuestros datos personales, o incluso, que los transfieran directamente al nuevo responsable designado por nosotros.

  1. Registro obligatorio de datos:

A partir de mayo de 2018 la empresas, organismos públicos o privados, o profesionales que manejen datos personales estarán obligadas a llevar un registro con todos ellos.

  1. Evaluaciones de impacto o estudios de riesgos:

La nueva normativa exige que cuando se realicen tratamientos con los datos personales de los interesados deberá realizarse con anterioridad un estudio de los riesgos que puedan conllevar el manejo de esos datos, con el fin de evitar que estos sean expuestos indebidamente, perdidos, robados etc.

  1. Delegados de protección de datos

Las empresas que utilicen bases de datos de organismos públicos o datos personales masivos, o simplemente, especiales ( datos de carácter religioso, médico, racial, político, etc. ) estarán obligadas a nombrar un delegado de protección de datos, que será el encargado de supervisar que la empresa cumple las exigencias del nuevo Reglamento de Protección de Datos.

 

  1. Sanciones

A partir del 26 de mayo de 2018 podrán sancionarse a todo aquel que haya recogido datos personales para realizar su actividad profesional. Estas multas oscilarán en función de la gravedad de la infracción, llegando a ser bastante altas, alcanzando cifras entre los 10 y los 20 millones de euros, o entre el 2% y el 4% del volumen de facturación del negocio.

Lo más recomendable para las empresas que manejen datos de carácter personal es que cumplan con el nuevo Reglamento a través de profesionales especializados que les puedan proporcionar la tecnología, documentación e instrucciones necesarias para evitar cualquier riesgo que conllevaría una importante sanción.

Para cualquier consulta en esta materia puedes dirigirte a nuestros expertos en protección de datos que realizarán un estudio concreto para la implantación del nuevo Reglamento de acuerdo a las necesidades de tu negocio o empresa.

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Silvana López Merino
Abogada

 

www.slmabogadosmurcia.com

 

 

 

 

 

 

 

 

Sentencia del caso "La Manada".

Pincha aquí para descargar la Sentencia completa. 

Aquí os dejamos un enlace a la polémica sentencia del caso “La Manada”, dictada hoy jueves por la Audiencia provincial de Navarra, en la que todos han sido condenados por un delito de abuso sexual continuado, descartando la agresión sexual, por entender los magistrados que no hubo violencia ni intimidación.

El delito de agresión sexual, a juicio del fiscal y de la acusación, regulado en el artículo 178 del Código Penal, es un atentado contra la libertad sexual y entiende que la conducta se realiza en contra de la voluntad de la víctima, siendo la violación ( acceso vaginal, anal y bucal).

«Cuando la agresión sexual consista en acceso carnal, por vía vaginal, anal o bucal, o introducción de miembros corporales u objetos por alguna de las dos primeras vías…». Y siempre con violencia o intimidación.

De haber apreciado este delito, hubiera supuesto para los acusados una pena de 12 a 15 años de cárcel, pero los jueces han optado por considerar los hecho un abuso sexual, regulado en el artículo 181 del Código Penal:

 «El que, sin violencia o intimidación y sin que medie consentimiento, realizare actos que atenten contra la libertad o indemnidad sexual de otra persona, será castigado, como responsable de abuso sexual, con la pena de prisión de uno a tres años o multa de dieciocho a veinticuatro meses».

Lo que sí han hecho es aplicarle el apartado nº 3 del precepto penal, es decir, que han apreciado que el hecho de que la víctima no opusiera resistencia vino motivada por un abuso de superioridad, y por ello, la pena impuesta se ha movido a la horquilla de cuatro a diez años.

 «(…) La misma pena se impondrá cuando el consentimiento se obtenga prevaliéndose el responsable de una situación de superioridad manifiesta que coarte la libertad de la víctima».

La cuestión aquí, al margen de analizar los hechos probados y fundamentos jurídicos de los 371 folios de la propia sentencia, es que deberían revisarse las penas de los delitos contra la libertad sexual, o ya de paso, del Código Penal en su totalidad, pero esto es otra cuestión.

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Teléfono 868074235 / 609909455

 

 

CLAUSULAS ABUSIVAS, ¿CÓMO PUEDO RECLAMAR AL BANCO?

Desde la sentencia de 21 de diciembre de 2016 en la que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se opuso a la Jurisprudencia nacional del Tribunal Supremo otorgando efectos retroactivos a la nulidad de las cláusulas suelo consideradas abusivas, es mucho el revuelo que se ha formado dentro del sector bancario, hasta el punto que el Gobierno ha publicado el Real Decreto-Ley 1/2107 de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de clausulas suelo con la finalidad de facilitar las negociaciones entre banca y consumidor , dadas las numerosas reclamaciones recibidas por las entidades bancarias para que devuelvan a sus clientes los intereses pagados de más por las famosas cláusulas suelo.

Pero ¿qué son las cláusulas suelo?, ¿cómo puedo saber si yo tengo una en mi hipoteca?

Si ante la bajada del Euribor desde el año 2009 las cuotas de tu hipoteca no se han visto disminuidas probablemente tengas una clausula suelo en tu contrato hipotecario.

Las cláusulas suelo son topes, según los cuales ante una subida del Euribor el banco te subiría el interés de tu hipoteca, pero si el Euribor bajaba, como ha sido el caso, no bajaría el tipo de interés aplicado por debajo de un límite o suelo, como su nombre indica.

Evidentemente son cláusulas que favorecen al banco, pero perjudican al consumidor, que de haber tenido conocimiento de las mismas, es decir, si hubieran sido transparentes respecto de las consecuencias de éstas cláusulas, lo más probable es que jamás hubiéramos firmado esa hipoteca. Vamos, lo que siempre se ha dicho “leer la letra pequeña de los contratos”.

 ¿Cuáles son los pasos que tenemos que dar si tenemos una cláusula suelo o cualquier otra cláusula abusiva en nuestra hipoteca?

  1. Lo primero que tenemos que hacer es leer con detenimiento nuestra hipoteca, y ver si incluye una cláusula suelo, o cualquier otro tipo de cláusulas abusivas como las que en imponen al deudor todos los gastos de formalización de la hipoteca, (gastos de notaría, de registro, de tasación, impuesto de actos jurídicos documentados, cláusulas de vencimiento anticipado, entre otras).

A raíz de la entrada en vigor de Real Decreto-Ley 1/2017 los bancos están obligados a articular un procedimiento ágil que permita la rápida resolución de las reclamaciones presentadas por los consumidores. Esta reclamación es opcional para el consumidor y gratuita.

  1. Si transcurren tres meses desde que presentamos nuestra reclamación y el banco no contesta, o nos da una respuesta negativa a la misma, entonces tendremos que acudir a la vía judicial, casi con total seguridad, para reclamar las cantidades indebidamente cobradas por la entidad bancaria, para lo cual sí necesitaremos contratar los servicios de un abogado y procurador.

¿Quién tiene derecho a reclamar y cual es el plazo?

Pueden reclamar todos aquellos consumidores que tengan una hipoteca, aunque ésta esté totalmente liquidada, pues si se considera que una cláusula es nula es que jamás debería haber producido efectos. Aquí es de total importancia la opinión del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que considera que ésta nulidad es totalmente retroactiva.

¿El banco está obligado a devolverme el dinero si tengo una cláusula suelo?

No exactamente. Una cláusula suelo de por sí no es ilegal, debe ser el propio banco quien nos reconozca que sus cláusulas suelo fueron abusivas por carecer de transparencia para el consumidor, y por tanto acepte devolver los intereses cobrados de más, o que sea un Juez quien sentencie que una cláusula abusiva es nula, y por ello obligue al banco a devolver lo cobrado indebidamente.

Al día de hoy algunas entidades bancarias como Bankia o Banco Mare Nostrum (BMN) han comunicado que sí devolverán las cantidades cobradas de más por cláusulas suelo, otros como Banco Popular, Cajamar y BBVA han manifestado que no harán nada hasta que se pronuncie el Supremo.

El caso es que ahora las entidades bancarias tienen una buena ocasión para dar la vuelta a la tortilla y generarse una buena publicidad manifestando que sí devolverán los intereses de las cláusulas suelo, pero del dicho al hecho hay un trecho, y está claro que cada reclamación la estudiaran de manera particular, por lo que los consumidores deberán estar muy bien asesorados a la hora de negociar con su banco sus reclamaciones.

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¿Que hago para reclamar los gastos de formalización de mi hipoteca?

Después de que el Tribunal Supremo considerase como abusivas las cláusulas suelo (STS de 9 de mayo de 2013), han sido los gastos de formalización de hipotecas los que también han sido considerados abusivos (STS 705/2015, de 23 de diciembre), siendo por último el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea quien ha declarado la retroactividad total del derecho de restitución de lo abonado a los bancos por estos conceptos.

El Tribunal Supremos (STS 705/2015 de 23 de diciembre ) ha considerado abusivas aquellas cláusulas que los bancos impusieron a quienes contrataron un prestamos, es decir el pago de tributos y comisiones derivadas del préstamo hipotecario.

Pasos a seguir para reclamar los gastos de formalización de hipotecas:

  1. En primer lugar deberemos realizar la correspondiente reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o entidad que nos concedió el préstamo hipotecario, o en su caso, ante la que lo subrogó.
  2. Si transcurren dos meses desde dicha reclamación, y el Servicio de Atención al Cliente no nos contesta o lo hace de forma negativa, procederemos a interponer la oportuna demanda judicial contra el mismo.
  3. En la referida demanda tendremos que solicitar que el Juzgado declare la nulidad de la cláusula por abusiva, y por ende, la restitución de todos los gastos abonados como consecuencia de las mismas.

¿Cuales son los gastos que podremos reclamar?

  1. Las facturas de Notaría y Registro de la Propiedad.
  2. Las cantidades pagadas en concepto de Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  3. Los gastos de gestoría y tasación, si estos hubiesen sido reclamados por nuestro banco.

¿Que plazo tengo para reclamar?

Para todas aquellas hipotecas que aún se encuentren vigentes, el plazo para reclamar será de cuatro años a contar desde el día siguiente a la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, el plazo finalizaría el 24 de diciembre de 2019.

Respecto a todas aquellas hipotecas que ya hayan sido abonadas, podremos proceder a su reclamación siempre que su total pago se hicieran dentro de los cuatro años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

Si quieres reclamar tus gastos de formalización de hipoteca contacta con nosotros.

Pide cita llamando al teléfono 868 074235 y te ayudaremos a reclamar tus gastos de hipoteca y cláusulas suelo.

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Directiva Europea (UE) 2016/1919 relativa a la asistencia jurídica gratuita

Mañana entrará en vigor la Directiva Europea (UE) 2016/1919 relativa a la asistencia jurídica gratuita
El objetivo de esta nueva norma relativa a la asistencia jurídica gratuita es el fijar una serie de preceptos comunes sobre el derecho de asistencia jurídica gratuita a los sospechosos, acusados y a las personas buscadas.

Por otro lado se pretende reforzar la confianza en los sistemas de justicia penal de todos  los Estados miembros, así como a facilitar el reconocimiento mutuo de las resoluciones judiciales en esta materia.

Entre las novedades que introduce la nueva normativa encontramos las siguientes:
  • La asistencia jurídica gratuita deberá cubrir los costes de la defensa de los sospechosos o acusados y de las personas buscadas.
  • En aquellos casos en que las personas inicialmente no fuesen sospechosos ni acusados, pero que durante el curso del interrogatorio pasasen a serlo, se debe suspender de inmediato todo interrogatorio.
  • Los Estados miembros deberán adoptar disposiciones prácticas relativas a la prestación de la asistencia jurídica gratuita: teniendo que conceder la asistencia jurídica gratuita sin demora injustificada y, como tarde, antes del interrogatorio o antes de que se lleven a cabo los actos de investigación o de obtención de pruebas específicos a que se refiere la presente Directiva. Si las autoridades competentes no pudieran concederla con la debida antelación, deben conceder al menos una asistencia jurídica gratuita de urgencia o provisional antes de que se lleven a cabo el interrogatorio o los actos de investigación o de obtención de pruebas.
  • Las personas buscadas deberán tener derecho a la asistencia jurídica gratuita en el Estado miembro de ejecución. Los Estados miembros deben garantizar que tengan derecho a la asistencia jurídica gratuita hasta su entrega, o, hasta que la decisión de no proceder a la entrega sea firme.
  • La autoridad competente habrá de ser una autoridad independiente y debe decidir sobre la concesión o denegación de la asistencia jurídica gratuita sin demora injustificada.
  • Los Estados Miembros deberán disponer de una vía eficaz de recurso cuando el derecho a la asistencia jurídica gratuita se vea menoscabado, o la prestación de la asistencia jurídica gratuita se demore o deniegue total o parcialmente.