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¿Que gastos implica la compraventa de una vivienda?

A la hora de comprar o vender una vivienda tendrás que tener en cuenta no solo su precio, sino también una serie de gastos, que son:

  • Escritura pública en la notaría
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad
  • Impuestos
  • Gestoría (si pedimos hipoteca)
  • Plusvalía municipal

¿Qué gastos corresponden al comprador y al vendedor?

La ley establece a quien corresponde correr con unos gastos y a quien con otros, teniendo el comprador que correr con más gastos, y correspondiéndole al vendedor la plusvalía municipal y el original de la escritura, aunque las partes también podrán pactar el reparto de los gastos.

En el caso de que compremos una vivienda directamente de un promotor, la ley obliga a pagar la plusvalía municipal y los gastos de declaración de obra nueva y división horizontal al promotor inmobiliario, así como la cancelación de la hipoteca que existiese sobre la vivienda, salvo que el comprador no se subrogue en la misma.

Veamos detalladamente cada uno de los gastos de compra venta de una vivivienda

La Notaría

Los gastos de notaría son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta y se fijan en función de la normativa y del importe del inmueble, aunque pueden verse incrementados en función del número de copias, la extensión de la escritura, el asiento de presentación, etc.

Los notarios aplican un arancel fijo que se estableció en 1989, y solamente pueden hacer un 10% de descuento, por lo que todos cobran lo mismo, de modo que la competencia entre ellos es más una cuestión de calidad del servicio, más que de honorarios.

En las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se aplica una reducción en estos aranceles.

El Registro de la Propiedad

Son los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía depende del precio del inmueble.

Impuestos

Si la vivienda es nueva:

IVA

Si la vivienda es nueva tendremos que pagar el IVA (impuesto sobre el valor añadido), que actualmente es el 10% frente al 21% general. Se entiende “primera entrega” cuando es directa del promotor

En el caso de que la vivienda haya estado alquilada después de la finalización de las obras se considera también “primera entrega” si quien la compra es el mismo inquilino, si lo compran otras personas diferentes a los arrendatarios, pagarían como vivienda de segunda mano.

El IVA pagado al vendedor (promotor) deberá ser ingresado por éste en la Hacienda Pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

  • 10% con carácter general
  • 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública

El IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados):

Se genera al firmar en el notario e inscribirse la vivienda en el Registro, el tipo de gravamen aplicable será el que determine cada Comunidad Autónoma, en términos generales estaría entre el (0.5% – 1.5%) sobre el importe de la compraventa.

Este impuesto habrá que sumarlo al IVA, por lo que en vivienda nueva se paga el IVA (10% o 4%) más IAJD (0.5% – 1,5%)

Si la vivienda es de segunda mano:

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles.

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…)

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados): como en el caso de las viviendas nuevas este impuesto se genera por firmar en el notario e inscribirse posteriormente en el Registro, su importe dependerá de cada Comunidad Autónoma, en Murcia está bonificado al 99% en los casos del Grupo I y II. 

Gestoría

Se pagará si se solicita una hipoteca, en este caso el gestor, que suele ser del propio banco, realizará todos los trámites necesarios hasta su inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad

Plusvalía Municipal

Este impuesto municipal recae sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y lo paga el vendedor.

No debe confundirse con la plusvalía fiscal que grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. para el cálculo del impuesto no se toma en cuenta el valor de la transmisión, ni el valor de mercado de la vivienda, sino el valor catastral.

La plusvalía municipal se calculará teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble (tiene como límite máximo el de 20 años) y no podrá ser inferior a 1 año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo (20 años)

Según la ley lo paga el vendedor, salvo si se ha pactado lo contrario entre las partes. Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidarlo en el ayuntamiento.

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