MEDIDAS EXTRAORDINARIAS PARA EL PAGO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO

Con motivo de la actual crisis sanitaria, el 22 de abril entró en vigor el Real Decreto Ley, 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que se incluyen las siguientes MEDIDAS EXTRAORDINARIAS PARA EL PAGO DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES DE NEGOCIO dirigida a autónomos, profesionales y PYMES, cuya actividad económica se ha visto suspendida, o reducida, con motivo del COVID-19. Estas medidas extraordinarias para autónomos, profesionales y Pymes, consisten en las siguientes:

1. Moratoria automática en el pago de la renta

Durante el tiempo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas, y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que pueda superarse, en todo caso, los cuatro meses.

  • La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguientes mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citados, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
  • Es requisito que el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor de vivienda ( de más de 10 inmuebles o una superficie construída de más de 1.500 m2).

Cuando el arrendador no es una empresa, o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor de vivienda

A falta de acuerdo entre las partes, el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, en el plazo de un mes a contar desde el 22 de abril de 2020, fecha de entrada en vigor del Real Decreto Ley 15/2020.

2. Disposición de la fianza

Disposición de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, para el pago total o parcial de alguna, o algunas, de las mensualidades de la renta, con la obligación para el arrendatario, de devolverla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de la vigencia del contrato.

Requisitos que debe cumplir el arrendatario autónomo

  1. Que la empresa no se supere los límites establecidos en el artículo 2571.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, es decir, las sociedades que podrán formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados, cuando durante dos ejercicios consecutivos reúna la fecha de cierre de cada uno de ellos, al menos dos de las circunstancias siguientes:
    1. Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    2. Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    3. Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio, no sea superior a cincuenta.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo o, que haya reducido su facturación al menos un 75% en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenezca dicho mes referido al año anterior.

El artículo 1.105 del Código Civil también puede ser de aplicación, a través de la doctrina rebus sic stantibus

La doctrina revus sic stantibus, como cláusula implícita en los contratos, tiene como objeto el restablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes, para lo que es imprescindible la buena fe y el principio de equidad recogidos en los artículos 7, 1258, y 1289 del Código Civil.

Aplicando esta cláusula, el arrendatario podría quedar exonerado del pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma, o cualquiera de sus prórrogas, siempre y cuando se produjese un cambio en las circunstancias de carácter sustancial e imprevisible, que provocare la excesiva onerosidad de las prestaciones, siempre y cuando no se haya previsto este cambio de circunstancias en el contrato, y evidentemente, estos requisitos parecen cumplirse en la situación actual.

 

 

 

 

 

 

 

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